Моделирование сценариев с фиксированной и переменной ставками по ипотеке

Фиксированная vs плавающая: суть выбора

Фиксированная ставка: одинаковый платёж на весь срок. Предсказуемо, без сюрпризов.

Плавающая ставка: более низкая начальная ставка, которая пересматривается через фиксированный период (обычно 3-5 лет). Дешевле вначале, неопределённость потом.

Сценарий: плавающая на 5 лет vs фиксированная

Ипотека: 15 000 000 ₽, срок 20 лет.

Ежемесячные платежи:

Сценарий А: продажа на 5-м году

Если вы продаёте или рефинансируете до пересмотра ставки — сохраняете ~708 000 ₽ экономии. Плавающая выигрывает. Классический случай: короткий горизонт владения, ясный план выхода.

Сценарий Б: ставка вырастает на 3% после пересмотра

После 5-го года плавающая ставка пересматривается до 11,5% (8,5% + 3%):

Безубыточность: вы сэкономили 708 000 ₽ за 5 лет. При перерасходе 17 600 ₽/мес эта экономия «сгорает» за ~40 месяцев (около 3,3 лет, то есть к году 8,3). С 9-го года фиксированная ставка была бы выгоднее.

Расчёт безубыточной ставки

При какой ставке после пересмотра плавающая теряет преимущество?

Найдите ставку, при которой суммарные затраты по плавающей = суммарным затратам по фиксированной за ваш горизонт владения. В нашем примере: если ставка после пересмотра выше 10,8% — фиксированная выгоднее к 10-му году.

Схема принятия решения

Следующий шаг

Смоделируйте свои сценарии в Ипотечном калькуляторе. Читайте также: Точка безубыточности рефинансирования.

Дисклеймер по расчетам

Материал носит информационный характер. Результаты статьи и калькулятора являются приблизительным расчетом, а не финансовой, налоговой, юридической или инвестиционной рекомендацией. Фактические платежи, APR, налоги, комиссии и условия зависят от банка, юрисдикции и вашего профиля. Перед решением проверьте данные по официальным документам и проконсультируйтесь со специалистом.