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Calcule como diferentes valores de entrada afetam sua parcela mensal, custo do PMI e juros totais. Compare cenários de 5%, 10% e 20% de entrada.
A entrada reduz o valor do empréstimo (P) na fórmula M = P[r(1+r)^n] / [(1+r)^n − 1]. Para um imóvel de $400.000 a 6,5% em 30 anos: com 5% de entrada ($20.000), P = $380.000 e M = $2.402/mês + PMI ~$158/mês. Com 20% ($80.000), P = $320.000 e M = $2.023/mês sem PMI. O cenário de 20% economiza $537/mês e mais de $133.000 em juros.
A regra dos 20% é o saber convencional, mas a matemática depende dos seus objetivos. 3%–5% (FHA ou conventional 97) minimiza o caixa inicial mas adiciona $100–$300/mês de PMI e deixa uma margem fina — arriscado se os preços caírem. 10% reduz o PMI mas ele continua; o caixa poupado financia reformas ou reservas. 20% elimina PMI permanentemente e libera as melhores taxas — em uma casa de $400.000, são $80.000, economizando cerca de $24.000–$60.000 só em PMI ao longo do empréstimo. Acima de 20% há retorno decrescente: principal extra reduz juros à taxa do empréstimo (~6,5%), mas os mesmos dólares em investimentos com vantagem fiscal podem render mais. A escolha equilibra estabilidade de emprego, reserva, taxa vs. retorno esperado e horizonte.
O ideal é 20%, eliminando o PMI e reduzindo significativamente as parcelas. Mínimos de 3,5% (FHA) ou 5% (convencional) existem. Considere sua reserva de emergência, custos de fechamento e mudança.
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